30 בדצמבר, 2022
ו' טבת התשפ"ג
לכבוד
כב' שר הבינוי והשיכון וירושלים מר יצחק גולדקנופף
מרח' קלרמון גאנו 3, קרית הממשלה
ירושלים
באמצעות דוא"ל: sar@moch.gov.il
שלום רב,
הנדון: פנייה של אבא ויזם נדל"ן שהלוואי ותקרא (ותיישם) למען עתידנו ועתיד ילדינו
כבוד שר הבינוי והשיכון וירושלים הנכנס, ראשית, ברצוני לברך אותך על כניסתך לתפקיד. בשמי ובשם כל עם ישראל (אני לא חושב שיש מישהו שרוצה אחרת) – אני רוצה לאחל לך בהצלחה בתפקידך החדש ומקווה שבתקופת כהונתך יתרחש השינוי.
איזה שינוי אתה שואל? אני יותר מאשמח לפרט – תימצתתי לאדוני מניסיוני ומהישגיי אליהם הגעתי ביזע רב – 6 שערים עיקריים דרכם ניתן לפתור את משבר הדיור במדינת ישראל. קצרה היריעה מלהכיל את כל השערים ולכן, בחרתי את אלו הבוערים בדמי ואשר היו חייבים לעלות על הכתב.
- שינוי בבירוקרטיה לצורך הוצאת היתרים – היום אני צריך לחכות להיתר בנייה בממוצע כ-3.5 שנים, הבנייה מתעכבת, עלויות המימון גדלות, הסיכון שחל עליי כיזם גדול וכל אלה מייקרים את הדירות שאני מוכר. אם תקצר את הליך הוצאת ההיתרים למקסימום 6 חודשים – מחירי הנדל"ן ירדו. בוודאות. הממוצע במדינות ה-OECD להוצאת היתר עומד על 150 ימים ובארה"ב על 4 חודשים כלומר, אם תרצה אין זו אגדה.
- שינוי ברמת הוודאות התכנונית – כשאני רוצה לרכוש קרקע או לבצע עסקת התחדשות עירונית – חסרה לי וודאות תכנונית. מה אפשר לבנות על הקרקע הזו? מה תהיינה הדרישות של הרשות המקומית ממני? כמה זמן עד שתאושרנה התכנית שהגשתי? וזה עוד לפני שהייתי בוועדת ערר או התייחסתי לשינוי תב"ע בסמכות וועדה מחוזית. ומעל כל אלה – מה יהיה היטל ההשבחה שיחול עליי? יש לי נעלם מרכזי מאד בדוחות שאמורים לשקף לי האם הפרויקט שלי יהיה רווחי או לא. בתנאים של חוסר וודאות – אנחנו, כיזמי נדל"ן, נאלצים לקחת מרווחים גדולים יותר כדי לגדר את הסיכונים החלים על הבנקים המלווים אותנו וכמו שבטח כבר הבנת – המרווח הזה מתגלגל בסופו של יום על ציבור רוכשי הדירות שברגע שהוא משלם את המרווח – הוא בעצם מקבע מחיר חדש בשוק וממנו ייגזרו מחירי הקרקעות העתידיים ומהם מחירי הדירות העתידיים והנה אנחנו מוצאים את עצמנו בתוך מעגל אינסופי המזין את עצמו בכל פעם מחדש של התייקרות הנדל"ן או במילים אחרות – משבר דיור. אם תינתן לי כיזם וודאות תכנונית, בנוגע לאפשרויות הבנייה שלי על הקרקע, בעלויות המיסים וההיטלים שיחולו עליי – אני אוכל לתמחר את הפרויקט שלי בצורה טובה יותר, לגדר את הסיכונים של הבנקים המלווים בצורה נכונה יותר והמרווחים שיידרשו ממני יהיו קטנים יותר.
- שינוי בגישה לזוגות הצעירים – לא בכל מדינה גיוס לצבא הוא חובה. במדינה שלנו – הגיוס הוא חוק (חוק שירות ביטחון [נוסח משולב], התשמ"ו-1986). בזמן שבמרבית מדינות העולם המערבי – אדם המסיים תיכון יוצא ללימודים גבוהים או מתחיל את הקריירה העסקית שלו, אנחנו נדרשים לשרת במשך שנתיים ו-8 חודשים כגברים ושנתיים כנשים. שלא תבין לא נכון אדוני, בתור לוחם בגולני שעשה שירות קרבי משמעותי במשך 3 שנים ובתור ציוני נלהב – אני חש סיפוק גדול מאד מההזדמנות שניתנה לי לשרת את המדינה שלי, אלא מה, בסופו של דבר, הרווחתי משכורת של כ-750 ₪ בחודש במשך 3 שנים ומענק שהסתכם לכ-20,000 ₪ בסיום השירות והספיק בקושי לשנתיים הראשונות מתוך 4 השנים באוניברסיטה. אני מבין שזו חבתנו לשרת את המדינה (וכמו שכתבתי – זכות), אך מה עם החובה של המדינה לנסות לסייע לזוגות הצעירים לרכוש דירות. אה, כן, לפרסם מכרזים של מחיר למשתכן/מופחת בפריפריה ולהפוך את הזוגות הצעירים למשקיעים שקונים דירות לצורך השכרתן ושוכרים בעצמם דירות באזורי הביקוש – רק מעמיק את המשבר ומנציח את הפערים בין המרכז לפריפריה. אשמח לעשות עם אדוני סיבוב בשכונות בהן נרכשו דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן ולראות את כמות השלטים "להשכרה" התלויים מחלונות הבתים. מה קורה כאשר זוג צעיר שוכר דירה במרכז ומנסה להשכיר את הדירה שלו בשכונה בה ההיצע של דירות להשכרה עצום? הוא נאלץ להוריד את מחיר השכירות במקרה הטוב ונאלץ לשלם את המשכנתה שנטל בנוסף לשכירות על הדירה שבה הוא מתגורר – או במילים אחרות – זוגות כאלה עלולים לקרוס תחת הנטל הכבד.
זוגות צעירים משתכרים יפה ומסוגלים לשלם שכירות גבוהה, אלא שחיסכון לצורך הגעה להון העצמי הנדרש לצורך נטילת משכנתא – הופכת את הסיפור למעט יותר מורכב. אחרי שאותם זוגות צעירים משרתים את המדינה – לא שווה לשאול את עצמנו איך המדינה יכולה להחזיר להם בחזרה – נניח שהמדינה תספק ערבות למשכנתאות שיינטלו זוגות צעירים על סך 90% משווי הדירה אותה הם קונים – אולי נמצא פיתרון שיאפשר לזוגות הללו להגיע לדירה ראשונה בצורה נכונה יותר. אפשרות נוספת תהיה – חינוך פיננסי נכון שיאפשר לאותם זוגות הצעירים להשקיע בנדל"ן באופן שייצר עבורם כסף רב יותר מאשר תעלה להם השכירות וגם אז נצא נשכרים. רק אם אפשר כבודו, אל תתייחסו לזוגות הצעירים ככלי במשחק הפוליטי וכקרדום לחפור בו.
- שינוי בשיח המתלהם לגבי יזמים –אדוני השר, אני יזם נדל"ן בן 39 שמתפרנס מקבלת החלטות בתנאים של חוסר וודאות (כפי שציינתי לעיל), אני אוהב את המדינה שלי ורואה בעצמי מייבש ביצות מודרני. אני מייצר קרקעות בעיקר באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. כפי שציינתי, הבירוקרטיה במדינת ישראל כ"כ מייגעת שפרויקטים מסוג פינוי-בינוי יכולים להתמשך לעיתים למעלה מעשור וזה רק עד להתחלת הבנייה. במילים אחרות, אני נוטל על עצמי סיכונים רבים בדרך להוצאת פרויקט מהכח אל הפועל. הרבה פעמים ניתן לחשוב שיזמי הנדל"ן אוספים את הרווחים שלהם עם כף של טרקטור, אבל אף אחד לא באמת נמצא איתנו בסיכונים שאנחנו נוטלים כדי להגשים את החזון שלנו ולבנות את ארץ ישראל. רק בחודשים האחרונים הריבית במשק עלתה בצורה חדה והפכה את הסיכונים הללו לגדולים הרבה יותר. נכון, אנחנו לא עושים את זה (רק) לשם שמיים, אבל כמו כל אדם אחר שמבקש להתפרנס – אנחנו נוטלים סיכונים לצורך יצירת רווחים עתידיים ולעיתים – גם הפסדים. לצד שאלת הרווחים, אנחנו גם מייצרים מאות אלפי מקומות תעסוקה במשק ומפרנסים מאות אלפי משפחות במעגלים השונים של התחום שלנו. וזה אדוני, סיבה מספקת כדי שנזכה לתמיכת הגורמים הנוגעים בדבר שיראו בנו שותפים לפיתוח ושגשוג המשק, אגב, בדיוק כמו שרואים בחברות ההיי-טק השונות שאותם גורמים מתגאים בהם תחת כל עץ רענן. שיח משותף ופורה בין הצדדים יוביל לייעול התהליכים, הוזלת המחירים ויציאה ממשבר הדיור. הכי קל זה להשמיץ את אלו שנתפסים כעושי הון ולהלל את ההיי-טק, אבל אנחנו, יזמי הנדל"ן, חשובים למשק הישראלי – לא פחות.
ואם כבר פרנסה למאות אלפי משפחות בישראל – אדוני יודע כמה מרוויח טייח כשהוא עובד באתר בנייה? כ-14,000 ₪ בכל חודש. לצערי המדינה מעודדת חיילים משוחררים ללכת לעבוד בעבודה מועדפת – כמו מתדלק בתחנת דלק, להרוויח כ-4,500 ₪ בחודש כדי שבתום חצי שנה יקבלו מענק של עוד כ-10,000 ₪. חינוך נכון, עידוד בניית הארץ והבאה לתודעה של הנתונים הללו – תגרום ליותר ידיים עובדות שהשוק משווע אליהן, יותר כסף שיגיע לידיים של הילדים שלנו ויבנה לכולנו עתיד טוב יותר. תרתי משמע.
- שינוי בגישה לאוכלוסייה המבוגרת – כבוד השר בוודאי מכיר את הדיבר ה-5 כבד את אביך ואת אמך. נראה שבשנים האחרונות הדיבר נשכח במסדרונות משרד השיכון. כמי שעוסק בהתחדשות עירונית אני מגיע לא אחת לבניינים ישנים, בהם אני רוצה לבצע פרויקטים של פינוי-בינוי, ומגלה בהם דיירים מבוגרים, המתגוררים בתת-תנאים. תנאים לא אנושיים ללוחם גולני, לא כל שכן לאדם מבוגר. לא פעם ולא פעמיים אנחנו עושים דברים שהשתיקה יפה להם ולא פעם אני נחשף ברשתות החברתיות לעוד ועוד התארגנויות פרטיות, המבוססות על תרומות, המסייעות לדיירים מבוגרים אלה בסידור דירותיהם, במחסה בכלל, בארוחה חמה ובמצרכים בסיסיים לצורך המעבר של החורף. אבל אנחנו גופים פרטיים וככאלה – מהווים רק טיפה בים. נורא פופולארי לדבר על הילדים של כולנו, אבל כפי שאמר יגאל אלון – "עם שאינו יודע את עברו, ההווה שלו דל ועתידו לוט בערפל" – מבלי לכבד את ההורים, הסבים והסבתות של כולנו – לא נוכל לבנות פה עתיד טוב יותר. טוב תעשה המדינה אם תשקיע תקציבים בדיור ציבורי לגיל השלישי. טוב תעשה המדינה אם תתמרץ ותסבסד יזמים שיבנו דיור ציבורי לגיל השלישי, באמצעות הטבות מס וקרקעות בתמורה מופחתת. פתרונות לא חסר אדוני, ומי שיתאמץ למצאם יזכה לחולל שינוי אמיתי ועל הדרך לקיים את אחת מעשרת הדיברות.
- איוש תקנים והקמת וועדות מרחביות – כפי שציינתי אדוני, הזמן הממוצע להוצאת היתר עומד במדינת ישראל על כ-3.5 שנים. אבל אם נבדוק בשטח כמה זמן לוקח לאשר תב"ע לצורך פרויקט פינוי-בינוי ונוסיף את משך הזמן לאישור תכנית עיצוב אדריכלית, נוכל להגיע למשך זמן של כ-7-8 שנים לפני שפרויקט פינוי-בינוי (שבכוחו להוסיף מאות ולעיתים אלפי יחידות דיור חדשות) מתחיל להיבנות. נוסיף את תקופת הבנייה והנה לנו פרויקט שמתפרס על פני 12-13 שנים. היום כבר כולם מבינים שהתחדשות עירונית היא המנוע לפתרון בעיית הדיור. אנשי הנדל"ן של פעם נהגו להגיד שקרקעות הן משאב שלא מייצרים ממנו עוד. בהתחדשות עירונית – אני יצרן קרקעות מודרני ולכן, בכוחי לייצר קרקעות לבנייה במרכזי הביקוש. אני יכול לעדכן את אדוני שבאמצעות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) הצלחתי לאשר תב"ע ל-514 יח"ד בנתניה בתוך שנה אחת בלבד ועוד בשיא תקופת הקורונה. הסיבה לכך הייתה שהותמ"ל מקדיש צוותי עבודה ייעודיים שכל תפקידם בעולם הוא לקדם תב"עות ולאשר אותן במסלול המהיר ביותר. אני פונה לאדוני ושואל אותו – האם לא ראוי שיוקמו צוותים כמו הותמ"ל בכל מרחב בישראל? האם לא ראוי שהליכי התכנון יהיו מהירים הרבה יותר? והאם לא כדאי שנייעל את תהליכי הרישוי בועדות המקומיות? מה שדרוש לכל אלה הוא תקצוב ואיוש תקנים ע"י אנשי מקצוע ראויים שכל מטרתם היא קידום ואישור תכניות בנייה חדשות. כמו שלומדים בשיעור ראשון בכלכלה, הכל זה עניין של היצע וביקוש – תותחים וחמאות. ככל שתאושרנה ותצאנה יותר יחידות דיור לשוק כלומר, ההיצע יגדל – כך ירדו מחירי הדיור ונתקדם צעד נוסף לעבר פתרון המשבר.
לסיכום – אנחנו זקוקים לשינוי כבוד השר, שינוי שיאפשר לכל אדם נורמטיבי לראות את עתידו ועתיד ילדיו מכים שורש במדינת ישראל, ליישב את הארץ מבלי לפזול החוצה למדינות אחרות, בהן אולי מזג האוויר לא בהיר כמו פה, אבל קיימת בהירות לגבי העתיד. תרשה לי להזכיר לך אדוני שבים הכאוס שמסביב – אין לי ארץ אחרת, גם אם אדמתי בוערת – וכדי שנוכל להגיד שכאן נולדתי וכאן נולדו לי ילדיי – אנחנו זקוקים לשינוי.
בכבוד רב ובתקווה שתקרא ותיישם במהלך הקדנציה שלך.
____________________
אלעד אפרגן, אבא של ליאן ודניאל ויזם נדל"ן
